Bất động sản Khu Đông Sài Gòn trỗi dậy

Sau thời gian dài im ắng, phân khúc bất động sản khu đông TP.HCM đang chuyển mình mạnh mẽ và được dự báo sẽ tiếp tục là tiêu điểm trong năm 2015.

Hồi đầu năm 2014, khi những dãy hàng rào trên quốc lộ Hà Nội, đoạn qua cầu Sài Gòn, được quây lại để triển khai cho việc thi công chiếc trụ đầu tiên của tuyến Metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên, thì gần đó, một khu đất lớn sau thời gian nằm im bỗng trở nên ồn ào bởi sự tạo ra của rất nhiều xe cần cẩu.

Xem thêm: https://duankhangdien.org/tin-bat-dong-san/

Tuy nhiên, nếu như như việc xây Metro được khá nhiều người biết đến thì dự án xây phía sau lại là ẩn số. Cuối cùng, ẩn số ấy cũng lộ diện vào giữa tháng 10.2014 khi dự án nói trên chính thức được đưa tin . Đó là khu đô thị cao cấp Masteri Thảo Điền, thành hình ảnh với sự hợp sức của các “ông lớn” trong chuyên ngành BDS , số tiền là Techcombank và chủ đầu tư công ty Cổ phần Đầu tư Thảo Điền.

Ði sâu bên trong trung tâm quận 2, TP.HCM, thời điểm một số đoạn đường dẫn cuối cùng lên tuyến cao tốc Long Thành – Dầu Giây sắp đã đi vào hoạt động thì cũng là lúc công ty Cổ phần Đầu tư và mua bán nhà mặt phố Khang Điền tung dự án bất động sản nhà mặt phố Mega Residence ra phân khúc .

Không biết các bạn chọn mua dự án này vì mô hình nhà phố chi phí thấp hay vì liên quan đến hành trình xa lộ sắp đã đi vào hoạt động , nhưng trong vòng 5 tháng có mặt trên thị trường , 160 căn của dự án bất động sản này đã được mua bán hết. Tiếp đà thắng lợi, tháng 11 vừa qua, Khang Ðiền lại tiếp tục maketing dự án bất động sản Mega Ruby gồm 235 căn nhà mặt phố nằm sát bên dự án bất động sản Mega Residence với giá sản phẩm nhỉnh hơn đôi chút.

Cú hích hạ tầng và một vài cuộc M&A

Masteri và Mega Residence chỉ là 2 trong số hàng chục dự án bất động sản tại phía Đông TP.HCM đồng ý bung hàng trong năm 2014 để đón đầu thời gian hạ tầng di chuyển vào xong ở khu vực này.

Trong số một vài dự án bất động sản đó, có biện pháp kể đến như dự án The CBD Premium Home của doanh nghiệp xây Phước Thành; First Home Thủ Ðức của doanh nghiệp Cổ phần Tổ chức nhà mặt phố Quốc gia; CitiHome của doanh nghiệp Kiến Á; Emerald của Phúc Lộc Thọ; Vista Verde của CapitaLand; hay dự án bất động sản Phố Đông Village thuộc Tập đoàn SCC.

Ðáng chú trọng , dự án bất động sản Phố Ðông Village với tổng vốn đầu tư lên đến 6.000 tỉ đồng trên diện tích hơn 41 ha cũng được xem như dự án đánh dấu sự trở lại của ông Đặng Thành Tâm ở chuyên ngành BĐS .

“Một trong một vài điểm nhấn của thị trường BDS trong năm 2014 là sự bứt phá của hạ tầng. Nơi nào có chính sách phát triển hạ tầng tiềm năng sẽ thu hút được sự chú trọng của quý khách . Khu Đông TP.HCM chính là một trong một số điểm nhấn này”, Marc Townsend, Tổng Giám đốc CBRE, từng nhận xét như vậy trong buổi họp báo về triển vọng phân khúc bất động sản cách đây một năm.

thực tại , khu Đông TP.HCM (bao gồm quận 2, quận 9 và quận Thủ Đức) đã và đang thay da đổi thịt nhanh chóng trong vài năm trở lại đây, bắt nguồn từ chính sách phát triển hạ tầng hướng mạnh về phía Đông của chính quyền đô thị .

Chỉ trong GĐ 2012-2020, khu Đông TP.HCM sẽ có tổng cộng 11 dự án hạ tầng lớn nhỏ, tổng kinh phí thực hiện lên đến gần 250.000 tỉ đồng. Nổi bật là các tuyến vành đai 2, 3, 4 và tuyến Metro Bến Thành – Suối Tiên. Trong đó, tuyến Metro là một dự án cực kỳ huyết mạch . Nói như ông Marc Townsend, CBRE, thì “loại phương tiện vận tải hành khách mới này sẽ định nghĩa lại phân khúc nhà đất và đồng ý sự thắng thua của các chủ đầu tư BDS TP.HCM trong mai sau ”.

Việc hoàn thành hệ thống hạ tầng ở khu Ðông TP.HCM lại càng được lưu ý hơn nữa khi Tập đoàn Samsung đã được Chính phủ Việt Nam chấp thuận cho đầu tư vào Khu Công nghệ cao quận 9, giá cả trị lên đến 1,4 tỉ USD. Ðây là một trong những thương vụ hút vốn FDI lớn nhất Việt Nam trong năm qua.

Rõ ràng, hạ tầng đóng một chức năng rất trọng tâm trong sự phát triển của một khu vực . Tuy nhiên, đó chỉ mới là điều kiện cần cho sự “phất” lên của phân khúc nhà đất . Bởi không phải lúc nào bất động sản cũng sốt theo cầu đường và trường trạm.

Năm 2012, khi hầm chui Thủ Thiêm đi vào hoạt động , ai cũng kỳ vọng Thủ Thiêm sẽ chuyển mình. Thế nhưng, thực tế sau đó cho thấy thị trường bất đông sản ở Thủ Thiêm và cả khu Đông vẫn không có biến động lớn nào đáng kể.

Từ ví dụ trên có cách thấy rằng, bên cạnh hạ tầng thì một trong những tác nhân quan trọng , hay nói chính xác hơn là điều kiện “đủ” để khiến thị trường BĐS khu Đông trỗi dậy trong năm 2014 chính là sự tham dự cầm trịch của nhiều “ông lớn” khi rót vốn vào địa điểm tại . Ðiển hình ảnh là những cái tên như Đại Quang Minh, Novaland hay công ty Cổ phần Đầu tư Thảo Điền.

Gần 20 năm sau ngày Thủ Thiêm được quy hoạch trở thành trọng tâm hành chính mới của TP.HCM, hình ảnh hài của một khu thành thị mới Thủ Thiêm hiện đại , được vẽ ra như là “Phố Đông” của Sài Gòn (giống như Phố Đông của Thượng Hải) vẫn chưa hiện rõ.

Suốt trong thời gian đó, nhiều tập đoàn trong và ngoài nước dù đã có giấy phép đầu tư vào mảnh đất này, nhưng gặp khó của đất nền kinh tế và sự “đóng băng” của phân khúc BDS đã khiến họ thoái chí. Ngay cả cầu Thủ Thiêm và hầm chui qua sông Sài Gòn được thông xe cũng không đưa đến tác động tích cực nào đến thị trường bất động sản nơi đây.

Tuy nhiên, khi công ty Cổ phần Địa ốc Đại Quang Minh khởi công xây dựng 4 đường chính trong Khu đô thị Thủ Thiêm với tổng vốn đầu tư hơn 12.000 tỉ đồng vào cuối tháng 2.2014 theo biện pháp hợp đồng BT (đổi đất lấy hạ tầng), hình ảnh Thủ Thiêm mới tiến hành biến đổi .

Giờ đây, Thủ Thiêm được xem như là đại công trường tấp nập nhất của TP.HCM. Theo thống kê của Hiệp hội nhà đất TP.HCM. Hiện chỉ riêng địa bàn quận 2 đã có khoảng 260 dự án bất động sản . Và một trong số đó chính là dự án Khu đô thị Sala của Đại Quang Minh. dự án bất động sản này có diện tích 128 ha, được quy hoạch thành các khu villa , nhà thương mại và căn hộ chung cư phức hợp. Theo những thông tin mới được hé lộ gần đây, ngoài hạng mục biệt thự với 234 căn, Đại Quang Minh sẽ có khoảng 5.600 căn hộ cấp cao tại dự án bất động sản này.

Chỉ Sau khi Đại Quang Minh đưa tin đầu tư dự án Khu thành thị Sala vài tháng, TP.HCM đã chấp thuận chủ trương đầu tư của liên danh giữa Tập đoàn Lotte (Hàn Quốc) và các nhà đầu tư Nhật để phát triển dự án bất động sản tại khu 2A Thủ Thiêm, vốn đầu tư lên đến 2 tỉ USD. Với diện tích đất 10 ha, liên danh này sẽ chú tâm đầu tư tổ hợp phức hợp bao gồm trung tâm thương nghiệp , khách mua sạn, khu căn hộ dịch vụ, văn phòng, căn hộ nhà chung cư …

Trong lúc này , Sau thời điểm kết quả tốt với 2 dự án bất động sản Lexington và Tropic Garden, cuối tháng 12 vừa qua, với Novaland cũng đã đưa tin mua lại 2 dự án khác để tiếp tục cuộc chơi ở khu Đông.

Cụ thể, Novaland đã mua lại khu đất 5 ha tại phường Phước Long B (quận 9) của công ty Cổ phần Đầu tư Ðịa ốc Hưng Phú để phát triển dự án khu nhà mặt phố thấp tầng. Tổng vốn đầu tư của dự án là 500 tỉ đồng. Trước đó, công ty này cũng đã mua lại khu đất trên đường Mai Chí Thọ (quận 2) để phát triển dự án bất động sản The Sun Avenue. Đây là dự án bất động sản thứ 8 mà Novaland này “săn” được trong năm 2014, nâng tổng giá trị M&A của doanh nghiệp trong 12 tháng vừa qua lên 10.000 tỉ đồng.

Câu chuyện của Novaland cũng cho thấy một góc nhìn khác trong việc phát triển các dự án bất động sản nhà đất ở khu Đông. Theo đó, phần lớn các dự án bất động sản ở khu Đông tung hàng phân khúc đều là những dự án bất động sản được mua lại và tái khởi động.

Ví dụ như Khu thành phố Sala của Đại Quang Minh. Trước đây, dự án bất động sản này được Tổng công ty Phát triển Hạ tầng và Đầu tư số tiền Việt Nam (VIDIFI) làm chủ đầu tư . Tháng 6.2013, khi VIDIFI rút khỏi 4 dự án tuyến đường vào trung tâm Thủ Thiêm thì Đại Quang Minh mới xuất hiện và thế chỗ.

Cũng bằng hành trình M&A, một đại gia nước ngoài là Indochina Land đã nhanh chân “xí phần” ở khu Đông khi mua lại dự án bất động sản villa Goldora của doanh nghiệp Khang Điền. Sau khi đổi tên Goldora thành Eden và tái định vị lại phân khúc, tháng 10 vừa qua, Indochina Land đã tung dự án này ra thị trường .

khía cạnh khác , có biện pháp kể đến một phần nhỏ dự án khác cũng được đưa ra phân khúc Sau thời điểm về tay chủ mới như The Ascent (doanh nghiệp Cổ phần nhà phố Hòa Bình mua lại từ Chip Eng Seng của Singapore); hay The Estila GĐ 2 do Keppel Land mua lại từ doanh nghiệp là doanh nghiệp Tiến Phước.

Tiêu điểm 2015

Dù là một địa điểm tại tiềm năng nhất của TP.HCM, nhưng khu Đông cũng chỉ mới “phất” lên chỉ hơn một năm trở lại đây. Trong khi đó , cùng với sự phát triển của Phú Mỹ Hưng, khu Nam TP.HCM đã trở thành điểm đến của các nhà đầu tư từ hàng chục năm qua. tất thảy các báo cáo về lượng căn hộ tung ra hàng quý, khu Nam luôn dẫn đầu TP.HCM trong nhiều năm.

Tuy nhiên, sự “trỗi dậy” của khu Đông thời gian gần đây đã khiến địa điểm tại này được coi là đối trọng chính của khu Nam Sài Gòn. Theo thống kê sơ bộ của công ty tìm hiểu thị trường BeeGreen, sẽ có khoảng 30.000 căn hộ cho phân khúc đẳng cấp tung ra tại phân khúc khu Đông trong GĐ 2015-2017.

Khi được đề nghị so sánh phân khúc bất động sản giữa khu Đông và khu Nam, ông Marc Towsend, CBRE, đã tránh trả lời trực tiếp bằng cách nói rằng mình luôn công bằng đối với tất cả các thị trường . Theo ông, ví như không công bằng, các nhà đầu tư sẽ luôn bị định hướng quan tâm vào quận 2 và quận 7, trong khi quên mất những địa điểm tại hấp dẫn không thua kém khác như quận 4 hay quận Phú Nhuận.

Thế nhưng, khi được đặt câu hỏi khu Đông có phải là khu vực sẽ tiếp tục sôi động nhất trong năm 2015 hay không, câu trả lời của Marc Towsend là “Yes!”.

Theo đại diện CBRE, so với khu Nam, BĐS khu Đông vẫn còn rất nhiều thời cơ để phát triển vì địa điểm tại này còn quỹ đất sạch nhiều và kinh phí thấp hơn so với khu Nam. “Với quỹ đất sạch thì nhà mặt phố đầu tư sẽ không phải mất quá nhiều thời gian, tiền của để giải phóng mặt bằng và thi công dự án bất động sản . Đây là lý do nhiều nhà mặt phố đầu tư nước ngoài đang tìm về đây để hợp tác với các công ty nội địa”, Marc nói.

một phần nhỏ doanh nghiệp bất động sản cho biết họ cũng có chung quan điểm với ông Marc. Theo đó, hiện các doanh nghiệp địa ốc khá “ngại” làm dự án bất động sản ở địa điểm tại phía Nam (quận 7 và huyện nhà Bè) bởi cái bóng của khu đô thị Phú Mỹ Hưng quá lớn. Mặt bằng giá trị ở địa điểm tại này cũng khá cao nên triển khai dự án bất động sản sẽ khó chuyển nhượng . Điều này đã kéo các dự án bất động sản bất động sản về khu Đông.

Một nguyên nhân khác, theo Marc, sẽ khiến khu Đông tiếp tục thành điểm sáng trong thời gian tới, là bởi khu Đông rất gần trung tâm TP.HCM nên nhiều người quyết định chọn mua ở đây. Vốn được coi là địa điểm tại “nhà phố giàu thi công villa ” và không dành cho tầng lớp bình dân, nhưng với sự tham gia của vô vàn dự án căn hộ, chắc chắn khu Ðông sẽ gây sự chú ý tới đối tượng quý khách đa dạng hơn.

tuy thế , không phải là không có rủi ro. “Rủi ro nhất là trong trường hợp hạ tầng cơ sở không lưu thông đúng như tiến trình , các dự án sẽ bị đình trệ . Hoặc đến lúc các nhà mặt phố đầu tư đã đổ vào quá đông, thị trường sẽ trở nên rất tranh đua ”, Marc Townsend dự báo.
Nhận định này không phải là không có cơ sở. Gần 7-8 năm trước, khi một vài thông tin về kế hoạch phát triển đường vành đai hiện diện , vô vàn dự án bất động sản BĐS đã được đưa tin tại khu vực quận 9. Thế nhưng, sự chậm trễ trong việc kết nối hạ tầng đã khiến cho không ít dự án bất động sản trong số đó rơi vào bi kịch bỏ hoang hoặc được dùng để nuôi chim yến.
“Nhiều dự án ra mắt tại các quận 2, 9, Thủ Đức một mặt làm sôi động thị trường và hiện diện nhiều lựa chọn cho khách . Nhưng hàng hóa dồi dào thì cơ hội tăng giá trị lại không cao”, ông Phạm Thanh Tuấn, Phó Tổng Giám đốc công ty chức năng Hữu hạn Đầu tư và Dịch vụ Kiến Á chia sẻ.

Tìm hiểu thêm: https://duankhangdien.org/